Kontrak sewa properti bukan sekadar dokumen administratif. Ini adalah dasar hukum yang mengikat pemilik dan penyewa dalam transaksi yang sering kali bernilai ratusan juta rupiah. Tapi tidak semua kontrak otomatis sah di mata hukum. Ada syarat sah kontrak yang harus dipenuhi agar dokumen tersebut benar-benar punya kekuatan mengikat.
Masalahnya, banyak pelaku bisnis properti yang fokus pada isi kontrak tapi mengabaikan aspek legalitasnya. Meterai tidak dibubuhkan, tanda tangan belum lengkap, atau proses persetujuan tidak terdokumentasi dengan baik.
Di transaksi bernilai besar, kelalaian seperti ini bisa berujung pada sengketa yang merugikan kedua belah pihak.
Baca Juga: Asas Legalitas: Kenapa Dokumen Bisnis Harus Sah Secara Hukum
Syarat Sah Kontrak Menurut Hukum Indonesia
Pasal 1320 KUH Perdata menetapkan empat syarat yang harus dipenuhi agar sebuah perjanjian dianggap sah secara hukum.
Kesepakatan para pihak. Kedua belah pihak harus menyetujui isi perjanjian secara sukarela, tanpa adanya paksaan, kekhilafan, atau penipuan sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 1321 KUH Perdata.
Kecakapan para pihak. Pihak yang menandatangani kontrak harus memiliki kapasitas hukum sesuai Pasal 1330 KUH Perdata, yaitu sudah dewasa dan tidak berada di bawah pengampuan.
Suatu hal tertentu. Kontrak harus memiliki objek yang jelas. Dalam konteks sewa properti, ini berarti alamat, luas bangunan, kondisi, dan jangka waktu sewa harus tertulis secara spesifik.
Sebab yang halal. Tujuan perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, atau ketertiban umum sebagaimana diatur dalam Pasal 1337 KUH Perdata.
Keempat syarat ini terbagi menjadi dua kategori. Kesepakatan dan kecakapan termasuk syarat subjektif. Jika tidak terpenuhi, kontrak dapat dibatalkan melalui pengadilan. Sementara hal tertentu dan sebab yang halal termasuk syarat objektif. Jika tidak terpenuhi, kontrak batal demi hukum, artinya dianggap tidak pernah ada sejak awal.
Peran Meterai dalam Kontrak Sewa Properti
Di luar empat syarat di atas, ada satu elemen yang sering diabaikan oleh pelaku bisnis properti, yaitu penggunaan meterai.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78 Tahun 2024 tentang Ketentuan Pelaksanaan Bea Meterai mengatur bahwa dokumen bersifat perdata, termasuk surat perjanjian, wajib dibubuhi bea meterai. Selain itu, dokumen yang menyatakan jumlah uang dengan nilai nominal lebih dari Rp5.000.000 juga termasuk dalam kategori yang wajib bermeterai.
Kontrak sewa properti hampir selalu memenuhi kedua kriteria tersebut. Nilainya jauh melampaui Rp5.000.000 dan termasuk dalam kategori surat perjanjian.
Tanpa meterai, kontrak tidak serta-merta batal. Namun kekuatan pembuktiannya di pengadilan menjadi lebih lemah. Dalam transaksi properti bernilai besar, ini adalah risiko yang seharusnya tidak perlu diambil.
Tanda Tangan: Bukti Bahwa Kesepakatan Sudah Terjadi
Tanda tangan adalah elemen terakhir yang menyempurnakan keabsahan kontrak. Tanpa tanda tangan dari kedua belah pihak, tidak ada bukti bahwa kesepakatan telah diberikan secara resmi.
Sayangnya, di dunia properti proses tanda tangan sering kali menjadi titik macet. Penyewa yang berada di luar kota atau luar negeri tidak bisa hadir untuk menandatangani dokumen secara langsung. Pemilik properti pun tidak ingin menunda terlalu lama karena calon penyewa lain sudah menunggu.
Proses cetak, kirim, tanda tangan basah, scan, dan kirim ulang bisa memakan waktu berhari-hari. Untuk property owner yang mengelola banyak unit sekaligus, bottleneck ini terjadi berulang kali setiap bulan.
Baca Juga: Surat Persetujuan: Kunci Percepat Prosesnya di Dalam Bisnis
Risiko Nyata Jika Syarat Sah Kontrak Tidak Terpenuhi
Kelalaian dalam memenuhi syarat sah kontrak bukan masalah teoritis. Berikut risiko yang bisa langsung dirasakan oleh pelaku bisnis properti.
Kontrak bisa dianggap tidak sah. Jika syarat objektif tidak terpenuhi, kontrak batal demi hukum. Seluruh kesepakatan yang sudah dibuat tidak memiliki dasar hukum.
Lemah sebagai alat bukti. Kontrak tanpa meterai atau tanpa tanda tangan yang lengkap sulit digunakan sebagai bukti di pengadilan apabila terjadi sengketa.
Deal tertunda, klien berpindah. Semakin lama proses penandatanganan, semakin besar kemungkinan klien mempertimbangkan opsi lain. Di periode permintaan tinggi, setiap hari yang terbuang bisa berarti kehilangan deal.
Administrasi menumpuk. Bagi property owner yang mengelola puluhan unit, satu kontrak yang macet bisa mengganggu seluruh pipeline.
Solusi untuk Kontrak Properti yang Sah dan Selesai Lebih Cepat
Memenuhi syarat sah kontrak seharusnya tidak memperlambat proses bisnis. VIDA Sign memungkinkan pelaku bisnis properti menyelesaikan seluruh proses kontrak secara digital, dari tanda tangan hingga meterai, dalam satu platform.
e-Meterai digital. Bubuhkan e-Meterai langsung di dokumen kontrak sewa tanpa perlu membeli meterai fisik. e-Meterai di VIDA Sign memenuhi ketentuan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78 Tahun 2024 sebagai bea meterai yang sah untuk dokumen perjanjian.
Tanda tangan digital tersertifikasi. Kontrak sewa, surat kuasa, dan booking agreement bisa ditandatangani dari satu dashboard. Prosesnya selesai hanya dalam 30 detik dan klien bisa menandatangani dari mana saja tanpa perlu hadir secara fisik.
Bulk Sign untuk volume besar. Kelola banyak unit properti sekaligus? Fitur Bulk Sign memungkinkan penandatanganan hingga 10 dokumen dalam satu alur tanpa harus memproses satu per satu.
Workflow yang terstruktur. Atur alur persetujuan sesuai kebutuhan. Pemilik properti menandatangani terlebih dahulu, lalu penyewa melengkapi dari ponsel. Seluruh proses terlacak dan transparan.
Dengan produktivitas pengelolaan dokumen yang meningkat hingga 90%, syarat sah kontrak bisa terpenuhi tanpa menghambat kecepatan closing.
Baca Juga: Dokumen Legalitas Perusahaan dan Berbagai Jenisnya dalam Bisnis
Syarat sah kontrak bukan sekadar checklist hukum. Di transaksi properti bernilai besar, setiap elemen mulai dari kesepakatan, kecakapan, objek yang jelas, sebab yang halal, meterai, hingga tanda tangan harus terpenuhi dengan benar sejak awal.
Kelalaian di satu bagian saja bisa membuat kontrak kehilangan kekuatan hukumnya. Dengan alur digital, seluruh proses kini bisa diselesaikan lebih cepat tanpa mengorbankan legalitasnya.
